// Veidekke Eiendom

• Boligsalget stoppet nesten helt opp
• Økende antall ferdigstilte, usolgte boliger
• Ingen nye boligprosjekter igangsatt
• Betydelig nedskrivning i investeringen i Hansa Property Group

På den positive side kan nevnes at 542 boliger ble ferdigstilt og overlevert uten feil, og at det ble satt i gang to næringsprosjekter på til sammen 13 000 m².

Veidekke Eiendom driver i hovedsak utvikling av boliger i egenregi i Norge, og i noen grad næringsbygg og spesialbygg for offentlig virksomhet.

Veidekke er en av de ledende boligprodusentene i Norge og skal være ledende også i fremtiden. Vi skal greie å opprettholde vår rolle gjennom å utvikle rasjonelle boligkonsepter sammen med Veidekke Entreprenør. Vi skal kjenne kjøpernes behov og tilby løsninger som både fysisk og økonomisk er tilpasset de ulike kjøpergruppene. Vår styrke er vår desentrale styring og nærhet til markedet, samt den betydelige kompetanse som er bygd opp gjennom flere år. I dagens situasjon prioriteres utvikling av tomtebanken slik at den er salgs- og byggeklar når markedet kommer tilbake

Dramatisk endring i boligmarkedet i 2008

Norge hadde fra 2003 til 2007 et meget sterkt boligmarked, og Veidekke Eiendom hadde i denne perioden meget gode resultater. Selskapet har konsentrert virksomheten om å utvikle, bygge og selge boligblokker og i noen grad rekkehus. Geografisk er aktiviteten konsentrert i og rundt de største byene. Gjennom hele prosessen, fra tomteakkvisisjon og i hele prosjektutviklingsfasen, er det et nært samarbeid med konsernets entreprenørvirksomhet.

Dette gir mulighet for trygg gjennomføring og kostnadseffektiv bygging. Samtidig kan vi konsentrere oss om våre fokusområder som er å skaffe gode prosjektmuligheter, få nødvendige offentlige tillatelser, samt markedsføre og selge boliger.

Nedgangskonjunkturene har i 2008 skapt betydelig usikkerhet, og vi har gjennom året solgt svært få boliger. Finanskrisen har forsterket dette bildet, og gjort bankene svært påholdende når det gjelder å finansiere boliger og næringsbygg. Som en følge av dette, er det blitt igangsatt svært få boligprosjekter det siste året, og det har vært en betydelig økning i antallet usolgte boliger, både nye og brukte. Prisene har også vist en nedgang siden markedstoppen i 2007. På den annen side vil rentenedgangen gi økt kjøpekraft for mange, og vi har på begynnelsen av året 2009 registrert en klart økende interesse på visningene. Utviklingen videre vil avhenge av hvordan de realøkonomiske virkningene av finanskrisen vil arte seg utover året.

Samtidig er markedet for ulike typer næringsbygg interessant, og derfor vurderer vi i økende grad næringsprosjekter, både til private og offentlige kunder.

Et vanskelig år resultatmessig

Etter et rekordår i 2007 ble 2008 et vanskelig år for Veidekke Eiendom. Resultatet endte med underskudd på -49,9 MNOK mot et overskudd på 431,4 MNOK året før. Hovedårsaken til nedgangen er svekkelsen i boligmarkedet som har gitt lavt bidrag fra salg og produksjon av boliger. Dessuten har nedskrivning av selskapets aksjepost i Hansa Property Group belastet regnskapet med 93,0 MNOK . Disse aksjene ble ervervet ved salg av en større eiendom til selskapet i 4. kvartal 2007, og det ble den gang realisert en gevinst på 220 MNOK.

Det ble nesten ikke igangsatt nye prosjekter i 2008, og antall boliger i produksjon var nede i 185 enheter ved utgangen av 2008, mot 699 på begynnelsen av året. Videre hadde vi ved årets utgang 110 ferdige usolgte boliger. Av disse er 69 utleid. Boligene er verdivurdert, og selv om verdien nå er lavere enn prislisten som ble satt i 2006 eller tidligere, er den fremdels godt over bokført verdi.

Investering i tomter representerer fremtidige muligheter

En vesentlig suksessfaktor for virksomheten er en god tomtebank, og det brukes mye ressurser i forbindelse med tomteakkvisisjon. Med bakgrunn i nedgangskonjunkturene og finanskrisen er konkurransen om tomter blitt betydelig mindre, og prisene har gått ned. Med nedgangen åpner det seg derfor muligheter til å gjøre gode forretninger for selskaper som har finansiell kapasitet.

Ved utgangen av året bestod Veidekkes tomtebank av til sammen 3 300 boligenheter med en gjennomsnittskostnad på ca. kr. 4 000 pr. m²BRA. Dette vurderes som gunstig sett i relasjon til tomtenes beliggenhet og kvalitet. Flere av tomtene som er blitt anskaffet de siste årene, har løpende leieinntekter på eksisterende næringsarealer, noe som bidrar til å redusere risikoen. I forbindelse med årsavslutningen er det foretatt en grundig verdivurdering av tomtene, og det er synliggjort merverdier.

De fleste tomtene som kjøpes er uregulerte, og ofte er det næringsarealer som skal omdannes til bolig. I forbindelse med tomtekjøp foretas det analyser over hva som kan bygges. I tillegg lages analyser på målgrupper, salgspriser og byggekostnader. Når tomten er kjøpt, utarbeides reguleringsplan, vi foretar konsekvensutredninger og søker om å få reguleringsplanen godkjent. Erfaringsvis tar det to til tre år å få planene godkjent. Deretter går det minst seks måneder før vi får tillatelse til å bygge. I den perioden foretar entreprenøren detaljerte kalkyler, slik at vi har kontroll over kostnadssiden når godkjenning foreligger og salget starter. Bygging vil normalt ikke starte før minimum 50 % av objektene er solgt. Dette gjør at inntektsrisikoen blir betydelig redusert.

Eiendomsutvikling er en tidkrevende prosess. Ofte tar det tre til fem år fra beslutning om tomtekjøp til vi er i gang med å bygge, og mye kan endre seg når det gjelder boligpriser, byggekostnader og konkurransesituasjonen. Kapital- og risikostyring står derfor sentralt i virksomheten, og det er lagt mye ressurser i å lage styringssystemer som fanger opp forskjeller både innen Veidekke-konsernet og mellom de skandinaviske landene.