EIENDOM I SKANDINAVIA

Etter et rekordår i 2007 ble 2008 og 2009 vanskelige år for Veidekke Eiendom. Resultatet i 2009 endte med underskudd på -73,9 MNOK mot et overskudd på 19,4 MNOK året før. Hovedårsaken til nedgangen er svekkelsen i boligmarkedet som ga lavt bidrag fra salg og produksjon av boliger. Samtidig bedret boligsalget seg gjennom året og utsiktene er positive.

Eiendom Skandinavia driver i hovedsak med utvikling av boliger i egenregi, og i noen grad næringsbygg og spesialbygg for offentlig virksomhet i Norge, Sverige og Danmark. Virksomheten består av selskapene Veidekke Eiendom AS (bolig og næringsutvikling i Norge), Veidekke Bostad AB (boligutvikling i Sverige og, Veidekke Fastighetsutvikling AB (næringsutvikling i Sverige). I Danmark er det kun begrenset virksomhet som følge av bortfall av marked. Totalt er det i virksomheten ca. 100 ansatte.

Veidekke er en av de ledende boligprodusentene i Skandinavia og skal være ledende også i fremtiden. Vi skal opprettholde vår posisjon gjennom å utvikle rasjonelle boligkonsepter i samspill med vår entreprenørvirksomhet. Vi legger vekt på å kjenne kjøpernes behov og tilby løsninger som både fysisk og økonomisk er tilpasset de ulike kjøpergruppene. Blant våre styrker er desentral styring og nærhet til markedet, samt betydelig kompetanse som er bygd opp gjennom flere år. Vi har gjennom nedgangskonjunkturen prioritert utvikling av tomtebanken slik at den er salgs- og byggeklar når markedet nå synes å komme tilbake.

Vi konsentrerer virksomheten om å utvikle, bygge og selge boligblokker og i økende grad småhus og rekkehus. Geografisk er aktiviteten konsentrert i og rundt de største byene. Gjennom hele prosessen, fra tomteakkvisisjon og i hele prosjektutviklingsfasen, har vi et nært samarbeid med konsernets entreprenørvirksomhet.

Dette gir mulighet for trygg gjennomføring og kostnadseffektiv bygging. Samtidig kan vi konsentrere oss om våre fokusområder som er å skaffe gode prosjektmuligheter, få nødvendige offentlige tillatelser, samt markedsføre og selge boliger.

Fokusområder:

Bedring i boligmarkedet i 2009

I årene fra 2003 til 2007 vokste boligmarkedet kraftig, og Veidekke Eiendom genererte i denne perioden meget gode resultater. Nedgangskonjunkturene de siste årene skapte betydelig usikkerhet, og det ble solgt svært få boliger. Finanskrisen forsterket dette bildet, og bankene ble svært påholdne når det gjaldt å finansiere boliger og næringsbygg. Som en følge av dette, ble det nesten ikke igangsatt nye boligprosjekter. På den annen side ga rentenedgangen økt kjøpekraft for mange, og i begynnelsen av 2009 så vi en klart økende interesse på visningene. Utviklingen gjennom 2009 var positiv, og salget økte vesentlig.

Svake resultater

Etter et rekordår i 2007 ble 2008 og 2009 vanskelige år for Veidekke Eiendom. Resultatet i 2009 endte med underskudd på -73,9 MNOK mot et overskudd på 19,4 MNOK året før.

Hovedårsaken til nedgangen er svekkelsen i boligmarkedet som ga lavt bidrag fra salg og produksjon av boliger. Dessuten har nedskrivning av tomter i Danmark, noen næringsprosjekter i Norge samt en ytterligere nedvurdering selskapets aksjepost i Hansa Property Group belastet regnskapet med 60,0 MNOK. På den annen side ble det solgt næringsprosjekter med en samlet gevinst på 20 MNOK.

Som følge av nedgangskonjunkturen ble nesten ikke igangsatt nye prosjekter i 2008, og ved inngangen til 2009 var antallet enheter i produksjon nede i 638, en nedgang på over 60 % fra året før. Markedet i 2009 viste gradvis bedring, og salget tok seg opp tilsvarende. Mot slutten av året ble det derfor satt i gang noen prosjekter, men færre enn det antallet som er overlevert. Antall boliger i produksjon ved utgangen av 2009 sank dermed til 311. Det vil imidlertid bli igangsatt produksjon av ytterligere 400- 500 boliger i løpet av første halvår 2010.

Ved årets utgang hadde vi 108 ferdige usolgte boliger. Av disse var 78 utleid. Boligene er verdivurdert, og selv om verdien nå er lavere enn prislisten som ble satt i 2006 eller tidligere, er den fremdels godt over bokført verdi.

Investering i tomter representerer fremtidige muligheter

En vesentlig suksessfaktor for virksomheten er en god tomtebank, og vi bruker mye ressurser i forbindelse med tomteakkvisisjon. Med bakgrunn i nedgangskonjunkturene og finanskrisen er konkurransen om tomter blitt betydelig mindre, og prisene har gått noe ned. Likevel har den lave renten gjort det mulig for tomteeiere å sitte på tomtene gjennom krisen, slik at det har vært et mye lavere utbud enn forventet. I 2009 kom det til prosjektmuligheter tilsvarende 800 boliger, de fleste av disse i form av opsjonsavtaler i Veidekke Bostad i Sverige.

Ved utgangen av året besto Veidekkes tomtebank av til sammen 7 800 boligenheter med en gjennomsnittskostnad på ca. kr. 4 000 pr. m². Dette vurderes som gunstig sett i relasjon til tomtenes beliggenhet og kvalitet. Flere av tomtene som er blitt anskaffet de siste årene, har løpende leieinntekter på eksisterende næringsarealer, noe som bidrar til å redusere risikoen. I forbindelse med årsavslutningen ble det foretatt en grundig verdivurdering av tomtene. I Danmark, hvor markedet fremdeles er meget svakt, ble det som følge av dette foretatt en mindre nedvurdering av to tomter.

De fleste tomtene som kjøpes er uregulerte, og ofte er det næringsarealer som skal omdannes til bolig. I forbindelse med tomtekjøp foretas det analyser over hva som kan bygges. I tillegg lages analyser på målgrupper, salgspriser og byggekostnader. Når tomten er kjøpt, utarbeides reguleringsplan, vi foretar konsekvensutredninger og søker om å få reguleringsplanen godkjent. Erfaringsvis tar det to til tre år å få planene godkjent. Deretter går det minst seks måneder før vi får tillatelse til å bygge. I den perioden foretar entreprenøren detaljerte kalkyler, slik at vi har kontroll over kostnadssiden når godkjenning foreligger og salget starter. Bygging vil normalt ikke starte før minimum 50 % av objektene er solgt. Dette gjør at inntektsrisikoen blir betydelig redusert.

Eiendomsutvikling er derfor en tidkrevende prosess. Ofte tar det tre til fem år fra beslutning om tomtekjøp til vi er i gang med å bygge, og mye kan endre seg når det gjelder boligpriser, byggekostnader og konkurransesituasjonen. Kapital- og risikostyring står sentralt i virksomheten, og vi har lagt mye ressurser i å lage styringssystemer som fanger opp forskjeller både innen Veidekke-konsernet og mellom de skandinaviske landene.

Optimismen vender tilbake

Etter to år med finansuro og konjunkturnedgang synes optimismen gradvis å vende tilbake. Bankmarkedet fungerer, børsene har vist sterk stigning og deler av boligmarkedet er betraktelig bedret.

Behovet for å skape lønnsomhet er nå stort, og det innebærer at vi må få i gang nye egenutviklede boligprosjekter. Gjennom bedret boligmarked det siste halvåret og dermed økt salg, synes utsiktene nå å være relativt gode. Lavere rentenivå har ført til økt interesse ved visningene av leilighetene. Arbeidsløshet og rentenivå er avgjørende faktorer for boligmarkedet, og vi registrerer fortsatt en usikkerhet hos kjøperne. Dette knytter seg til å kjøpe med leveranse to år frem i tid, og den usikkerhet det skaper når det gjelder verdien av den boligen de i dag har.

Markedet for bruktboliger er sterkt, og for nye boliger er det relativt godt, om enn fortsatt hovedsakelig i hovedstadsområdene. Våre medarbeidere viser stort engasjement og entusiasme for å bidra til å gjenskape den lønnsomheten vi har hatt tidligere.