Etter noen vanskelige år ble 2010 et vendepunkt for Eiendom Skandinavia. Resultatet i 2010 endte med overskudd på 14,2 MNOK mot et underskudd på -73,9 MNOK året før.
Eiendom Skandinavia driver i hovedsak med utvikling av boliger i egenregi, og i noen grad yrkesbygg og spesialbygg for offentlig virksomhet i Norge, Sverige og Danmark. Virksomheten består av selskapene Veidekke Eiendom AS (bolig og næringsutvikling i Norge) og Veidekke Bostad AB (boligutvikling i Sverige). I Danmark er det kun begrenset virksomhet som følge av bortfall av marked. Totalt er det ca. 100 ansatte i Eiendom Skandinavia. Veidekke er en av de ledende boligprodusentene i Skandinavia og skal være ledende også i fremtiden. Vi skal opprettholde vår posisjon gjennom å utvikle rasjonelle boligkonsepter i samspill med vår entreprenørvirksomhet. Vi legger vekt på å kjenne kjøpernes behov og tilby løsninger som både fysisk og økonomisk er tilpasset de ulike kjøpergruppene. Blant våre styrker er desentral styring og nærhet til markedet, samt betydelig kompetanse som er bygd opp gjennom flere år. Vi har gjennom nedgangskonjunkturen prioritert utvikling av tomtebanken for å ha flest mulig salgs- og byggeklare tomter når markedet kom tilbake.
Vi konsentrerer virksomheten om å utvikle, bygge og selge boligblokker og i økende grad småhus og rekkehus. Geografisk er aktiviteten konsentrert i og rundt de største byene.
Gjennom hele prosessen, fra tomteakkvisisjon og i hele prosjektutviklingsfasen, har vi et nært samarbeid med konsernets entreprenørvirksomhet. Dette gir mulighet for trygg gjennomføring og kostnadseffektiv bygging. Samtidig kan vi konsentrere oss om våre fokusområder som er å skaffe gode prosjektmuligheter, få nødvendige offentlige tillatelser, samt markedsføre og selge boliger.
Bedring i boligmarkedet i 2010
I årene fra 2003 til 2007 vokste boligmarkedet kraftig, og Veidekke Eiendom genererte i denne perioden meget gode resultater. Nedgangskonjunkturene de to påfølgende årene skapte betydelig usikkerhet, og det ble solgt svært få boliger. Finanskrisen forsterket dette bildet, og bankene ble svært påholdne når det gjaldt å finansiere boliger og næringsbygg. Som en følge av dette ble det nesten ikke igangsatt nye boligprosjekter. På den annen side ga rentenedgangen økt kjøpekraft for mange, og i løpet av 2009 og 2010 viste boligmarkedet stadig bedring og salget har økt vesentlig.
Resultatforbedring
Etter et noen vanskelige år ble 2010 et vendepunkt for eiendomsvirksomheten. Resultatet i 2010 endte med overskudd på 14,2 MNOK mot et underskudd på -73,9 MNOK i 2009. Resultatet er belastet med nedskrivning av tomteverdiene i Danmark på 45 MNOK, som følge av at myndighetene har innført merverdiavgift på tomteomsetning. Den underliggende resultatbedringen fra boligutvikling i Norge og Sverige er derfor svært god. Økt boligsalg har i disse markedene gitt grunnlag for igangsetting av flere prosjekter som har gitt gode resultater.
Som følge av nedgangskonjunkturen ble det nesten ikke igangsatt nye prosjekter i 2008, og ved utgangen av 2009 var antallet enheter i produksjon helt nede i 311. Som følge av økt salg og igangsetting var antall boenheter i produksjon økt til 901 (Veidekkes andel) ved utgangen av 2010. Virksomheten har flere prosjekter som er salgs- og byggeklare, og produksjonsnivået vil derfor øke ytterligere gjennom 2011.
Investering i tomter representerer fremtidige muligheter
En vesentlig suksessfaktor for virksomheten er en god tomtebank, og vi bruker mye ressurser i forbindelse med tomteakkvisisjon. I 2010 kom det til prosjektmuligheter tilsvarende 1 600 boliger, de fleste av disse i form av opsjonsavtaler i Veidekke Bostad i Sverige.
Ved utgangen av året besto Veidekkes tomtebank av til sammen 8 200 boligenheter med en gjennomsnittskostnad på ca. kr. 4 000 pr. m2. Dette vurderes som gunstig sett i relasjon til tomtenes beliggenhet og kvalitet. Flere av tomtene som er blitt anskaffet de siste årene, har løpende leieinntekter på eksisterende næringsarealer, noe som bidrar til å redusere risikoen. I forbindelse med årsavslutningen ble det foretatt en grundig verdivurdering av tomtene. I Danmark, hvor markedet fremdeles er meget svakt, ble det som følge av innføring av verdiavgift på tomteomsetning foretatt en betydelig nedvurdering av tomteporteføljen.
De fleste tomtene som kjøpes er uregulerte, og ofte er det næringsarealer som skal omdannes til boliger. I forbindelse med tomtekjøp foretas det analyser over hva som kan bygges. I tillegg lages analyser på målgrupper, salgspriser og byggekostnader. Når tomten er kjøpt, utarbeides reguleringsplan, vi foretar konsekvensutredninger og søker om å få reguleringsplanen godkjent. Erfaringsvis tar det to til tre år å få planene godkjent. Deretter går det minst seks måneder før vi får tillatelse til å bygge. I den perioden foretar entreprenøren detaljerte kalkyler, slik at vi har kontroll over kostnadssiden når godkjenning foreligger og salget starter. Bygging vil normalt ikke starte før minimum 50 % av boligene er solgt. Dette gjør at inntektsrisikoen blir betydelig redusert.
Eiendomsutvikling er en tidkrevende prosess. Ofte tar det tre til fem år fra beslutning om tomtekjøp til vi er i gang med å bygge, og mye kan endre seg med hensyn til boligpriser, byggekostnader og konkurransesituasjonen. Kapital- og risikostyring står sentralt i virksomheten, og vi har lagt mye ressurser i å lage styringssystemer som fanger opp forskjeller både innen Veidekkekonsernet og mellom de skandinaviske landene.
